Mutuo fisso o variabile? Quale conviene fare nel 2024

Tasso fisso o tasso variabile? Il dilemma per chi deve accendere un mutuo ormai è una costante: scegliere una rata "immobile" o affidarsi alle "montagne russe" dei tassi variabili, che ovviamente possono scendere ma anche salire. Cosa conviene? Nel 2024 potrebbero arrivare buone notizie per chi ha scelto un mutuo a tasso variabile, con le rate che potrebbero iniziare a diminuire già a partire dal secondo trimestre dell'anno. Tuttavia anche in presenza di importanti diminuzioni, come vedremo nel dettaglio più avanti, il tasso fisso potrebbe confermarsi la scelta più conveniente.

Mutui variabili, rate in calo nel 2024

La Bce ha confermato la decisione di mantenere i tassi al 4,5%, ma secondo le stime, nei prossimi mesi potrebbero arrivare delle interessanti diminuzioni: un calo di circa 10 euro per un finanziamento medio, che potrebbe arrivare a oltre 100 euro per i mutui più importanti, con il trend che potrebbe proseguire anche nel 2025. Secondo un'analisi di Facile.it, che ha  esaminato i futures sugli Euribor, che rappresentano le aspettative di mercato, i primi "benefici" sulle rate dovrebbero arrivare già nel secondo trimestre del 2024. Lo studio stima i possibili cambiamenti sulla rata di un mutuo medio variabile, 126.000 euro in 25 anni, Ltv 70% stipulato a gennaio 2022. In questo caso, a dicembre 2023 la rata è arrivata a 750 euro, ma secondo le previsioni, già ad aprile la rata dovrebbe diminuire di circa 10 euro, per poi diminuire di altri 30 euro nel terzo trimestre e chiudere l'anno con un taglio di quasi 100 euro rispetto alla mensilità dello scorso dicembre. Sempre secondo lo studio, allungando gli effetti fino a giugno 2025, la rata potrebbe diventare di circa 630 euro, ossia 120 euro in meno rispetto alla base di partenza.

La lunga serie di aumenti che ha riguardato i tassi nel 2023 ha condizionato diversi valori legati ai mutui. La richiesta media lo scorso anno è stata pari a 127.595 euro, l'8% in meno rispetto al 2022, ma allo stesso tempo la rata media è cresciuta del 13%. Se nel 2022 l'importo medio mensile era di 612 euro, nel 2023 siamo arrivati a 695 euro. Ad aumentare è anche l'età dei richiedenti: se nel 2022 chi presentava domanda di mutuo aveva in media meno di 38 anni, nel 2023 si è tornati sopra i 40 anni, cosa che non accadeva dal primo semestre del 2021. La variazione è legata al crollo del peso percentuale degli under 36, passato dal 50% del 2022 al 39% del 2023; l’aumento dei tassi di interesse ha evidentemente gravato maggiormente sulle fasce di popolazione con meno solidità reddituale ed, anche isolando i soli mutui chiesti per l’acquisto della prima casa, emerge un calo significativo della quota di under 36 che scende al 51%, a fronte del 58% del 2022.

Il tasso fisso conviene (anche con i tagli)

Al netto dei tagli previsti per i tassi variabili, il fisso dovrebbe continuare ad essere, almeno nei prossimi 24 mesi, l'ipotesi più conveniente. La conferma arriva da un'analisi condotta dall'Ufficio studi di Telemutuo che, ipotizzando un taglio del costo del denaro in Europa del 2% entro i prossimi 24 mesi, mostra le differenze tra le accensione di un mutuo a tasso variabile e fisso. Lo studio parte da un finanziamento di 160mila euro in 20 anni. Con il tasso fisso al 2,65% la rata mensile è pari a 860 euro, contro a quella di 1.020 euro inizialmente richiesti con il asso variabile del 4,6%. Ipotizzando un taglio dei tassi dell'1,5% nei prossimi 18 mesi, la rata del mutuo a tasso variabile scenderebbe a circa 900 euro, una cifra sempre superiore a quella del tasso fisso. Per "pareggiare" la rata mensile dei mutui a tasso fisso, sarebbe necessario un ulteriore taglio dello 0,5% sui tassi variabili: uno scenario al momento molto "lontano" nel tempo e dallo stato attuale delle cose.

Inoltre, scegliere un finanziamento a tasso fisso permette di ottenere dei vantaggi legati all'abbattimento della quota capitale. Sempre in base alle stime di Telemutuo, dopo i primi due anni il debito residuo su un mutuo da 160mila euro a tasso fisso si attesta a 147.536 euro a fronte dei 148.800 euro del tasso variabile. Questo si traduce in un rimborso maggiore di capitale con il tasso fisso pari a 1.264 euro rispetto al variabile. Risultati evidenti anche se si estende la durata del mutuo da 160mila euro a 30 anni: in questo caso la differenza di quota capitale pagata da un fisso rispetto a un variabile entro i primi due anni è di circa mille euro. Insomma, numeri alla mano, il tasso fisso rimane la strada più cauta e, al momento, anche la più vantaggiosa. Una posizione che potrebbe cambiare, ma soltanto se i tagli previsti nei prossimi 12-24 mesi dovessero concretizzarsi.