Domenica, 17 Ottobre 2021
Casa

La riforma del Catasto e gli effetti sul costo della casa

La maggioranza degli italiani potrebbe pagare meno, ecco perché

La riforma del catasto prevista nel decreto di delega di riforma fiscale - come spiegato da Alberto Berlini su Today - secondo il ministro dell'Economia, Daniele Franco sarebbe poco più che "un esercizio di mappatura che sarà reso disponibile nel 2026 e quindi non ha alcun effetto immediato''. ''Nel 2026 verrà utilizzato da chi vorrà utilizzarlo - spiega Franco audito dalle commissioni Bilancio di Camera e Senato - però al momento è un esercizio per capire lo stato del nostro sistema immobiliare''.

Una rassicurazione dopo la scaramuccia che ha visto la Lega prendere le distanze dal governo. Eppure quella che potrebbe diventare la più grande rivoluzione fiscale dall'introduzione dell'Imu lascia troppi interrogativi inevasi.  Come ha declamato anche oggi il segretario della Lega Matteo Salvini c'è il timore che la riforma del catasto si possa tramutare di fatto "in una patrimoniale nascosta".

"Non avrà mai il sostegno della Lega" ha detto Salvini, parlando con i giornalisti fuori dal Senato.  Ma cerchiamo di capire di più come funziona la riforma e quale effetto potrebbe avere sulla imposizione fiscale che - come prospettato da Salvini - potrebbe andare a colpire uno dei beni più cari tra il patrimonio degli italiani. 

Cos'è la riforma del Catasto

Lo scopo della riforma del catasto è quella di una definizione del valore degli immobili ai fini fiscali più aderente alla realtà del mercato. Attualmente gli estimi su cui è basato il sistema catastale risalgono alla fine degli anni '80 quando venne introdotta l'Ici, la vecchia tassa sulla casa. 

  • Gli estimi sono sganciati dal valore reale di mercato;
  • La consistenza non tiene conto dei metri quadri ma dei vani catastali a prescindere dalla dimensione.

In pratica si vuole suddividere i Comuni in aree di mercato omogenee e passare dalla classificazione degli immobili da vani a metri quadrati, semplificando altresì la classificazione in classi e categorie. Lo spiega l'articolo 7 del Dl delega fiscale in cui si specifica come il governo voglia "Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati entro il  2026" per individuare e classare gli immobili non censiti, quelli abusivi, i terreni edificabili accatastati come agricoli. Ma soprattutto a "integrare" le informazioni attualmente presenti attribuendo a ciascuna unità immobiliare "oltre alla rendita catastale anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, agli attuali valori di mercato". Si prevede inoltre un "meccanismo di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite o in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato".

In pratica oltre estimi sarà indicato il valore patrimoniale e rendita attualizzata. Ma cosa cambierà? Oggi gli estimi, con coefficienti moltiplicatori diversi a seconda del tributo, servono da base imponibile per:

  • Imu;
  • imposte di registro;
  • tasse di eredità o donazione;
  • Irpef (per la seconda casa se sfitta e si trova in un comune in cui il contribuente possiede una casa di residenza);
  • reddito Isee.

Ieri Draghi aveva specificato che i dati aggiornati non serviranno a un ricalcolo delle tasse, come infatti si legge nel testo del decreto che, come imposto da Forza Italia, aveva fatto inserire nel decreto la dicitura "che le informazioni rilevate non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali". Eppure più di qualche dubbio rimane, infatti la rivalutazione dei valori patrimoniali fornirà l'aggiornamento della mappa dei patrimoni degli italiani. E qualche effetto lo avrà.

Chi pagherà di più con il nuovo Catasto

La sottosegretaria all'Economia Maria Cecilia Guerra ha sottolineato che con la riforma del catasto la tassazione sulla casa non dovrebbe aumentare ma "distribuire il peso di questa imposta, che è rilevante, in modo equo". Per la rappresentante del Mef intervenuta in diretta a Radio Anch'io su Radio1 "non ha senso che una persona che ha un immobile che ha perso di valore, per mille ragioni, tra cui lo spopolamento delle aree interne, si trovi a pagare di più di una persona che è avvantaggiata perché vive in un centro urbano e con servizi adeguati".

Un ritocco della imposizione fiscale sembra infatti tutt'altro che celata anche perché la coperta è corta: come si vede dal grafico relativo al 2020 contenuto nel prospetto del centro studi della Camera il gettito derivante dalla tasse che fanno riferimento a un imponibile legato agli immobili posseduti valgono miliardi di euro. 

gettito tasse su casa-2

"Pagherà di più chi ne ha possibilità"

Le ipotesi prospettate dalla sottosegretaria Guerra sono due: "O eliminiamo l'imposta sul patrimonio, e poi vediamo che altre imposte mettere, ma se la teniamo, sulle seconde e terze case, almeno la facciamo in modo sensato". Le imposte, va avanti Guerra, devono essere "eque", ossia, "come dice la nostra Costituzione", devono esser rispondenti "alla capacità contributiva del contribuente".

Nel corso dell'intervista Guerra osserva come, in queste ore, venga veicolato "un messaggio assolutamente sbagliato" dell'attuale restyling del sistema fiscale dell'esecutivo e, in particolare, della tassazione sulla casa. "Non esiste nella delega" un messaggio secondo cui si starebbe "facendo questa operazione per aumentare il peso" impositivo. Al contrario, puntualizza Guerra, "la maggioranza degli italiani pagherebbe meno", mentre "quelli che hanno un patrimonio di grande valore si troverebbero a pagare un pochino di più. E mi sembra anche giusto", perché "ne hanno la possibilità"

Quanto costa una casa

Il tema come abbiamo visto è spinoso giacché il 75,2% degli italiani vive in una casa di proprietà e la riforma del catasto andrebbe a toccare una larghissima fascia di popolazione già alle prese con spese tutt'altro che agevoli da affrontare. Ma quanto costa davvero mantenere una una casa di proprietà? Secondo il calcolo effettuato dal Codacons in Italia una casa costa in media 951 euro al mese tra mutui (in media 545 euro), tasse, spese condominiali e utenze legate all’abitazione, per un totale di oltre 11.400 euro all’anno

Ovvamente la spesa legata alla casa è estremamente variegata sul territorio, risultando più elevata nelle grandi città e nelle aree del centro-nord, mentre nel Meridione le spese di gestione degli immobili risultano più economiche. Meglio quindi concentrarsi solo sul variegato universo di tasse e imposte che grava sulle abitazioni, dal momento dell’acquisto a quello della vendita

Le tasse per acquistare casa

  • Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro proporzionale del 9% su seconda casa, 2% sulla prima casa;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l'imposta catastale fissa di 50 euro.
  • se il venditore è un costruttore o una società si dovrà aggiungere l’IVA pari al 4% del valore del bene in caso di prima abitazione, che arriva fino al 22% per gli immobili di lusso.

La tassa sulla casa

  • Capitolo IMU: l’imposta municipale unica grava sui proprietari di prime case di lusso e di immobili diversi dall'abitazione principale. La base imponibile è calcolata moltiplicando la rendita risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutata del 5%, per uno dei coefficienti moltiplicatori differenti a seconda della categoria catastale di appartenenza e delle aliquote stabilite dai singoli comuni. Si tratta circa di 1.070 euro a famiglia
  • C'è poi la TARI: la tassa sui rifiuti solidi urbani dovuta anche se l’immobile non è abitato, sfitto o in corso di ristrutturazione. La tariffa è composta da una parte fissa, determinata in relazione alle componenti essenziali del costo del servizio, e da una parte variabile, rapportata alle quantità di rifiuti conferiti; la tariffa inoltre è articolata nelle fasce di utenza domestica e non domestica. La Tari pesa circa 307 euro a famiglia
  • Per chi ha una casa in affitto deve aggiungere l'IRPEF o la Cedolare secca. In  pratica chi concede la propria casa in affitto deve pagare, oltre all’Imu, anche le tasse sui canoni di locazione percepiti. Il locatore ha due scelte: tassare i proventi in base al proprio scaglione Irpef o applicare la cosiddetta cedolare secca. Quest’ultima si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

"Dopo l’automobile, la casa di proprietà rappresenta il bene più tassato in Italia, e facciamo fatica a comprendere le dichiarazioni del Premier Draghi e come si possano modificare le rendite catastali lasciando inalterata la tassazione – afferma il presidentedel codacons Carlo Rienzi – Diverse sono infatti le imposte dovute dai cittadini e proporzionate ai valori catastali degli immobili, e il nostro timore è che la riforma del Fisco al vaglio del Governo possa portare sul lungo periodo un pesante inasprimento della pressione fiscale in capo alle famiglie".

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